东莞楼市回温苗头初显,业内静待政策空间打开

21世纪经济报道21财经APP   2023-08-07 14:28:22

8月4日晚,东莞市住建局发布《关于调整东莞市共有产权住房(含三限房、配建安居房)申购资格条件的通知(征求意见稿)》,提出针对三限房承购人所需符合的申购资格进行放宽。

近两周以来,东莞密集出台了取消大平层积分、产业工人入户新政、刺激市场消费等利好政策。业内认为,中央对楼市的定调发生重大变化,东莞的政策空间已经打开。


(资料图)

南方财经全媒体记者了解到,7月东莞楼市行情依然持续探底,但受政策预期影响,市场已悄然出现波澜:新房市场开始出现升温的苗头,部分二手业主也悄然调高了挂牌价。多位业内人士表示,目前东莞仍存在不少政策优化空间,比如降低二套房首付比例、下调存量房贷利率、降低房产交易税费、提高公积金贷款额度等,如若落地,将对楼市产生较大利好。

东莞楼市“闻风而动”

政策的暖风下,东莞楼市泛起了隐隐波澜。

南方财经全媒体记者采访发现,目前市场各方在静待楼市新政,但二手房市场已经出现蠢蠢欲动的气息。松山湖一位地产中介称,最近一周来,市场确实有活跃迹象,因为政策风声来咨询购房的客户变多了。

在诸葛找房平台上,1天内有10多套房源出现了上调价格的现象,主要集中在松山湖板块。上述中介人士表示,最近市场有变化,到访和成交量有上升的趋势,部分业主有涨价行为,大多是试探性地将挂牌价调高10-20万元。

在他看来,目前市场处于政策窗口期,如果预期政策能落地,对开发商、业主都将有积极影响。不过在此之前,涨价的业主大概率难成交。

从整体成交数据看,目前东莞二手房市场仍然下探。合富大数据显示,7月东莞二手住宅网签2174套,较6月的2757套,下滑了约21%。

相较之下,新房交易量下跌更为明显。7月,东莞一手房成交1259套,相较于6月的1773套,环比下滑近3成。今年4月,东莞一手房整体网签宗数环比3月下降幅度高达32%,而进入5月,虽然降幅有所收窄,但仍难止住跌势,连续4个月环比下降。

从市场面来看,经历了6月年中冲刺后,7月迎来传统淡季,东莞各大楼盘暖场活动明显减少、营销力度不足,仅松山湖、南城、虎门等区域的个别楼盘热销。甚至连上半年人头涌涌、需要摇号排队的豪宅楼盘也纷纷熄火,未见加推开盘或热销的消息。

一家民营房企东莞区域营销负责人表示,过去一年,购房者极其谨慎,年初东莞楼市积压了大量需求,“1月底开始,这部分需求开始释放,从二季度开始就明显感觉到了市场下行、人气减弱,年中房企再冲刺一波,现在市场上的需求大部分都被消化了。”

也有因对市场预期不明朗,东莞不少楼盘都计划将暑期的推货节点延后至“金九银十”。许多房企人士都在静待政策“援手”,“现在该降价的也降了,该做的活动也做了,但市场就是这样。”

南方财经全媒体记者注意到,随着近日东莞一系列利好政策出台,新房市场已经出现向好的苗头。合富大数据显示,7月第四周(7月24日-7月30日),东莞新房单周成交量达到364套,环比上升约54%。

另外,房企推货规模也有所回升。据统计,7月东莞有10盘取证推新,共推出1368套房源,其中7盘是在7月第四周备案,包括绿城桂语旗峰、三正鹏程上花园、瑧山境、松湖润府、莞月松湖等。

政策空间亟需打开

截至目前,东莞各项新政在市场末端激起的涟漪,仍未扭转楼市库存上升的走向。业内人士普遍认为,从政策面盘活存量房,市场流动性才有望得到有效恢复。

库存新房是存量房之一。据东莞市住建局数据,截至6月底,东莞市新房库存面积为448.67万平方米,住宅套数为38563套,按照过去12个月平均消化速度,去化时间高达14.14个月。

广东中原项目部总经理黄韬表示,“从政策角度而言,当前东莞首套房首付已经降到历史最低的两成首付,因此比较有效的对策是下调房贷利率,同时改善性住房换购减免税费,都能有效降低购房成本。”

以“降利率”为例,根据贝壳研究院数据,7月二线城市平均首套房贷利率为3.88%,二套房贷平均利率为4.81%。目前东莞房贷利率为首套4%、二套4.8%,对比二线城市平均房贷利率水平,仍有一定向下调整的空间。

存量房的另一种形式,则是二手房源。据市场人士透露,“置换需求”是东莞楼市另一股较大的购房势力,这部分买家通过“卖一买一”能够拉动换房频率,促进二手市场交易。

根据贝壳找房数据,当前东莞二手房源挂牌量约为7.3万套;在诸葛找房上,该数据甚至高达约9.2万套。按东莞市住建局数据,6月份东莞二手房成交量为2717套,即便按贝壳找房的数据计算,在没有新增挂牌的情况下,去化时间也高达27个月。

黄韬认为,目前东莞楼市刚需集中,换房人群庞大,降税费、降利率,都能够改善预期并释放需求。其中,落实存量房贷利率调整的政策,能够对二手市场带来更多利好。

7月14日,国新办发布会上,央行表示:“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”8月1日召开的央行、国家外汇管理局工作会议上,提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”的表述,由此前的“支持和鼓励”转变至“指导”,这就意味着政策改革进入到实操层面。

在地方层面上,8月3日,郑州已经打响存量房贷利率调整“第一枪”。而在广州、常州等地,也出现通过协商调整利率的案例。

“这两周确实有不少客户咨询存量房贷利率下调或房贷置换的问题,但是我们没有收到总行相关通知。”东莞一家股份制银行客户经理表示,客户正在观望是否真的有政策落地,考虑是提前还房贷,还是变更房贷合同。

南方财经全媒体记者还致电了东莞10多家主流银行,均得到相似的回复。

根据一些老业主反映,其手上持有的房贷利率普遍在5.4%-6.2%之间。以一套总价300万元的房源为例,若按2成首付、利率6.2%的高位入手,与目前首套4.0%的利率相比(其余条件不变),每月的还款额多出约3300元,30年则多还约120万元,相当于在东莞买一套核心城区新房的首付。

“如果二手房市场因持房成本高等因素而使购房者失去信心,将直接影响新房的销售。因为一旦交房,新房就成为二手房。”黄韬认为,降低存量房贷款利率,降低持房成本,将使东莞二手房市场交易逐步恢复畅通,吸引更多购房者进场。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,东莞楼市目前供求关系已出现了重大变化,包括二手房挂牌量激增、房价位于高点的预期增强、刚需新房去库存压力增大等,导致一二手房整体库存激增。不过,东莞楼市情况较为复杂,有非常明显的结构差异问题,未来购房政策要基于这一点做出差异化处理。

(编辑:于长洹)